消灭“钉子户”？广东旧改新政：2/3权利人同意，政府可裁决搬迁

旧改无需100%业主签约，只要取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁。这是最新推出的广东旧改新政内容之一。9月4日，广东省人民政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，对当地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难、规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题提出19条针对性措施，其目的均是为了加快旧改进程。
划重点“三旧”改造，通常而言，是指广东省“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造。
值得一提的是，意见明确如果在“三旧”改造项目中有钉子户迟迟不愿签约，可按照有关法律进行征收，只要签约业主达到2/3以上即可。如果在政府规定的期限内无法完成搬迁，项目难以推进，还可以申请从市场主导转为由政府主导的方式推进。（以深圳为例，可以理解为旧改变棚改。）具体在意见的第16条，内容为，“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。1.土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议。2.建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议。3.拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%。4.属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

此外，意见还提出了三方面的支持。

一是，支持整体连片改造。一是允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡，推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题。二是允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式，实现地块规则化和地块合并，促进改造成本与收益平衡。三是要求合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，并加强历史文化保护，实现经济、社会、文化及生态等综合效益。二是，支持降低用地成本。一是鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作，改造后还向政府无偿移交公益性用地或物业，按照从实际出发、实事求是的原则，允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。二是在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，丰富地价实现形式，减少利益分配争议，调动市场主体的积极性。三是对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。三是，支持优化利益分配。一是加大财政奖补力度。在市县政府实行财政奖补的基础上，省统筹整合使用相关财政资金，实行土地增值税补助政策，切实加大对市县的支持力度，推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。二是降低改造项目税收负担。对经政府确认由市场主体承担拆迁工作的单一主体归宗改造项目，定性为政府征收（收回）房产、土地并出让行为，可享受同等税收待遇，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本，吸引更多市场主体参与。

业内观点广东省住房研究中心首席研究员  李宇嘉广东省“三旧”改造新规与深圳市政府“双百”相关政策应该不会构成冲突关系。深圳的城市更新和广东“三旧”改造其实是在同一个轨道里的两种不同的实施方式。深圳拥有特区立法权，在这个城市更新的过程中，对于拆迁补偿的标准的相关规定是有一定自主权的。意见释放的信息主要是针对部分存在公共安全隐患的项目。由于少数权利人的阻挠，使得部分存在公共安全隐患的项目没能顺利推进，造成了一些问题。意见释放的信号可以理解为，如果真的三分之二的权利人同意了，这种情况下市场主体可以通过这种政府的协助，来推进改造的进程。意见还提到，如果改造项目的拆迁补偿方案的合理性已经通过了政府的行政审批，但还是有少数业主阻挠的话，那么项目将由市场主导转为政府主导，并对前面已经介入的市场主体（主要是开发商）进行一定的补偿。这一规定的主要目的是为了鼓励市场主体进入，给市场吃一个定心丸。随着房价高涨，导致拆迁补偿的成本的水涨船高，在“三旧”改造过程中调高了少部分权利主体的胃口。进而导致市场主体不愿意介入，因为这个周期太漫长了。当然，意见主要针对的是一些涉及公共安全隐患的项目，并不是所有项目都采用这一规则。目前，深圳在省“三旧”改造方案的框架下深圳的城市更新会不会有所突破啊还有待后续去观察，深圳本身是有立法权和较大的自主性可以去推进项目。还有一个前提，现在我们的大原则就是不允许漫天要价，导致推高拆迁补偿的成本，进而推高房价。也就是说，此次意见的出台，其实就是为了降低更新改造的成本，将最后的房价降下来，这个是对于我们这个存量盘活一个很重要的标准。这意味着，未来通过炒作项目的方式来更获取更高的高的拆迁补偿来获这种方式很难行得通。这样来看，其实是给了市场一个很重要的信号，过去漫天要价、通过市场房价上涨来弥补拆迁补偿成本的模式或将不复存在。在稳房价稳预期的背景下，拆迁补偿的成本一定是按市场的评估价格来的，而不是按房价上涨预期来评估。另外，近两年由于前端控制房价，导致后端的拆迁、城市更新和“三旧”改造难以推进，意见落地后，也许能打破僵局，也算是有一个突破性的进展。建纬（深圳）律师事务所合伙人  周志芳律师广东省政府的71号文第16条的内容实质上是在借鉴中国香港的强制售卖制度，即在搬迁补偿协议签署率达到一定比例之后，允许改造主体申请政府部门按照合理的搬迁补偿标准对钉子户进行补偿并强制搬迁。
在《深圳市城市更新条例》起草过程中也曾经流传出强制售卖的立法条文，但引发很大的争议。
从法律上看，强制售卖制度涉及对公民财产权的限制，与征收效果类似，仅仅以广东省政策的形式进行规定，不符合法律保留的原则，政策性文件也难以成为行政机构做出行政行为或者法院做出判决的合法依据，如何操作将会是一个难题。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任  宋丁此次出台的意见是非常及时的，因为广东特别是深圳、广州等大城市，这些年来在旧改中面临着巨大的障碍。我认为深圳的“双百”方针是一定要突破的，因为意见其实是和国际的标准是非常接近的，例如新加坡、中国香港和其他欧美国家。所以意见的出台是一个新的突破，未来深圳取得突破后，旧改的速度会明显加快。亿翰智库  唐卓拿深圳来说，2035年需要新增170万套房屋。相当于比现在翻了一倍，前一阵又要建设社会主义先行示范区，这样一来，170万套的指标就不只是为了调节市场，更是作为一个必须完成任务。深圳新增住宅土地供应量实在难以填补这个缺口，只能通过大量旧改来弥补。但是旧改周期长，不确定性大，旧的模式很难保证完成指标任务。并且在170万套新增房屋中，商品房占比只占到40%的份额，所以很明显可以看出未来的政策倾向。1.加快旧改进度，减少旧改过程中的审批流程。2.降低旧改难度，对钉子户实施强制搬离措施。3.提高保障房占比，开发商旧改后需要有一部分交给政府做保障房。4.优先政府主导，170万套中大部分为保障房，所以政府主导的旧改模式会优先被推广。
中房网深圳综合整理自：广东省人民政府网、广东省自然资源厅澎湃新闻、21世纪经济报道、搜狐焦点、南方楼事等
审读：马琳 戴士潮▼  往期精彩回顾  ▼央行全面调整房贷利率计算方式深圳多家银行被罚！银保监会严查资金违规曝光南山高新区北区最新规划深圳又被委以重任！55只本地股涨停惠州新房库存达近3年最高值